摘要：
观澜小产权房是在深圳市观澜湖区的一种非正式房产，其拥有的权益、风险和前景备受关注。 本文将从权益、风险和前景三个方面详解观澜小产权房，并指出政策变化对其的影响。
正文：
一、权益
观澜小产权房相比正规房产，其权益有所不同。观澜小产权房的产权既不是商品房产权，也不是公寓分套产权，其涉及到土地使用权和房屋使用权。观澜小产权房的土地使用权归境外投资者所有，房屋使用权属于购房者，可以作为合法的住房证明。但由于其非正式性质，存在产权不明确和法律保护不完善的风险。
观澜小产权房的价格相较于正规房产要便宜一些，但仍需要咨询专业律师对相关文件进行审核和确认，以保证购买者的权益。
二、风险
除产权不明确和法律保护不完善的风险外，观澜小产权房还存在以下风险：
1.不能贷款购买：由于观澜小产权房没有产权证，银行无法提供按揭贷款，购房者只能通过自筹资金购买。
2. 难以转让：观澜小产权房无法在市场上进行交易，因此其二次出售难度较大。
3.存在被征收风险：由于观澜小产权房缺乏正式产权，其存在被政府征收的风险。
三、前景
虽然观澜小产权房存在一定的风险，但其因地理位置、价格等因素，仍有一定的前景。
目前，政府已着手整治小产权房问题，并对部分小产权房进行了网格化治理，规范了小产权房市场的管理，增强了小产权房的市场地位和价值。
此外，随着深圳的城市扩张和经济的发展，观澜小产权房的地理位置优势得到了进一步的体现。特别是在珠江三角洲的大开发背景下，观澜小产权房的前景将更加光明。
四、政策变化影响
近年来，深圳市政府对小产权房问题进行大力整治，对其中违法违规的行为进行了严厉打击。此外，政府还建立了小产权房信息网站，为市民提供权威的小产权房信息和查询服务。政策的变化将影响观澜小产权房的市场环境和定位，其风险和前景也可能会发生变化。
结论：
观澜小产权房虽然存在风险，但其因价格和地理位置等因素，仍有一定的前景。然而，在购买观澜小产权房时，购房者需要认真审核相关文件和政策，以减少可能出现的风险。随着政府的整治和政策的变化，观澜小产权房的市场地位和前景也可能会发生变化。
